등기부등본, 통장명의확인 다 소용없다? 신종 전세사기 수법 주의

출처 : imageFX

등기부등본, 통장명의확인 다 소용없다? 신종 전세사기 수법 주의

최근 전세사기가 갈수록 지능화되면서 기존에 믿어왔던 등기부등본 조회이나 통장 명의 확인조차 무력해지는 사례가 발생하고 있습니다. 전세 계약을 준비하면서 가장 먼저 확인하는 것이 등기부등본인데, 이제는 그조차도 속일 수 있는 수법이 등장했습니다. 이제 단순히 등기부등본을 확인했다고 안심해서는 안 되는 시대입니다. 특히 계약 전에 임대인의 신뢰성, 부동산 중개인의 정식 등록 여부, 실제 거주 가능 여부까지 철저히 확인해야 합니다. 신종 전세사기는 주로 소형 오피스텔, 다세대 주택, 신축 빌라 등을 중심으로 벌어지며, 피해자는 사회 초년생, 신혼부부, 지방에서 상경한 1인 가구가 주를 이룹니다. 이들이 공통적으로 믿은 건 ‘등기부등본에 문제가 없다’는 것이었습니다. 그러나 전세사기 범죄자들은 이미 등기에 올라간 권리를 악용하거나 제3자 명의를 도용해 새로운 방식의 사기를 저지르고 있습니다.

 

1. 등기부등본이 조작되거나, 사기 이전 시점의 깨끗한 상태로 보여지도록 함
2. 계약 직전까지는 명의자와 통장 명의가 일치해 안심시키는 방식 사용
3. 대출 예정 사실을 숨긴 채 계약 후 근저당을 설정해 보증금을 탈취

 

등기부등본만으로 안심할 수 없는 이유

많은 사람들이 부동산 계약 시 등기부등본을 조회하며 소유자와의 일치 여부, 근저당 설정 유무 등을 확인합니다. 하지만 최근 등장한 전세사기 수법은 이 기본 절차를 무력화시키고 있습니다. 등기부등본이 깨끗하다고 해서 안전한 계약이라는 보장은 더 이상 없습니다. 사기범들은 주로 ‘신탁등기’나 ‘명의 대여’를 통해 등기상 소유자를 바꿔치기하거나, 기존 등기 상태를 보여주되 계약 직후 대출을 받아 보증금을 편취하는 방식으로 접근합니다. 또한 등기상에는 근저당이 없어 보이지만, 이미 사전에 설정된 대출 진행이 예정되어 있는 경우도 많습니다. 계약 당일이나 이후 즉시 근저당이 잡히는 사례도 빈번하게 발생합니다.

결국 가장 큰 문제는 등기부등본의 '시점'입니다. 계약 전에 발급한 등기부등본은 단지 그 시점의 상황일 뿐, 이후 상황을 반영하지 못합니다. 따라서 계약 당일에도 최신 등기부등본을 확인하고, 가능하다면 공인중개사를 통해 실거래 신고와 동시에 보증금 반환 보험 등의 안전장치를 마련해야 합니다. 무엇보다 임대인이 실제로 해당 부동산을 소유하고 있는지, 법적인 권한이 있는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 또한 하나의 부동산에 여러 명이 전세 계약을 맺었는지도 확인해야 합니다.

 

통장 명의 확인만으로는 부족한 이유

임대인의 통장 명의가 등기부등본상의 소유자와 동일하다면 안전하다고 믿는 경향이 많습니다. 하지만 이제는 이조차도 사기 수법에 이용되는 도구가 되고 있습니다. 실제 사례를 보면, 통장 명의까지 철저히 사전 준비하여 임차인이 의심하지 않도록 유도한 후 계약 직후 돌변하는 경우가 많습니다. 심지어 사기범들은 실제 본인의 명의 통장을 준비하거나, 지인의 명의를 빌려 자연스럽게 보이도록 합니다. 이러한 방식은 특히 공인중개사와 결탁하거나, 명의를 매입해 통장을 개설한 후 사기에 활용되는 경우가 많습니다.

뿐만 아니라, 통장 명의 확인은 결국 계좌로 입금되는 주체만 확인하는 것이기 때문에, 법적인 소유자 또는 권리자의 자격을 보장해주는 장치는 아닙니다. 따라서 통장 명의는 보조적인 확인 수단일 뿐, 절대적인 판단 기준이 될 수 없습니다. 실제로 전세사기 피해자의 대다수는 계약 전 통장 명의까지 철저히 확인했지만, 그럼에도 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 계속해서 발생하고 있습니다. 통장 명의뿐 아니라, 임대인의 신분증 진위 여부, 실제 거주 여부, 그리고 해당 건물의 권리 관계를 종합적으로 확인하는 다중 검증이 필수입니다.

 

신종 전세사기 수법의 유형과 대처법

최근 전세사기의 수법은 다양화되었으며, 단순한 속임수에서 정교한 법률 지식과 금융 기법이 결합된 방식으로 진화하고 있습니다. 가장 흔한 유형 중 하나는 ‘이중 계약’입니다. 동일한 부동산에 여러 명의 임차인과 동시에 계약을 맺고, 가장 마지막에 계약한 사람에게 보증금만 받고 잠적하는 방식입니다. 또 다른 유형은 ‘갭투자 실패형 사기’로, 임대인이 본인도 감당 못 할 대출을 받아가며 무리하게 전세를 내놓고, 시세 하락이나 이자 부담으로 보증금을 반환하지 못하는 경우입니다.

이러한 상황에서 피해를 줄이기 위해선 몇 가지 대처법이 필요합니다.

첫째, 전세보증금 반환보증 가입은 필수입니다. 이 상품에 가입해두면 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 반환합니다.

둘째, 공인중개사가 정식 등록된 중개업자인지 확인하고, 중개사무소의 개설 등록증과 중개사 자격증을 확인하는 것이 중요합니다.

셋째, 계약 전 해당 부동산의 실거주 여부, 최근 거래내역, 인근 시세 등을 종합적으로 비교해야 합니다. 특히 신축 빌라나 저렴한 보증금의 매물은 더욱 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

 

결론

전세사기는 단순한 부주의로 피해를 입는 것이 아니라, 기존의 상식과 절차를 악용한 지능형 범죄입니다. 지금까지 우리가 믿어왔던 등기부등본과 통장 명의 확인이라는 기본 절차조차 더 이상 안전을 보장해주지 못하는 시대에 살고 있습니다. 그렇기 때문에 임대차 계약을 진행할 때는 다양한 정보를 종합적으로 분석하고, 단 한 번의 실수도 없도록 신중히 검토해야 합니다. 임대인의 신원 검증, 계약서 검토, 보증보험 가입, 공인중개사의 신뢰도 등 여러 방어막을 동시에 작동시켜야 사기로부터 내 자산을 지킬 수 있습니다.

이제는 ‘등기부에 문제 없으니 괜찮겠지’라는 안일한 생각이 가장 큰 리스크입니다. 나와 내 가족의 전 재산이 걸린 문제인 만큼, 철저한 준비와 정보 수집이 그 어느 때보다 중요합니다. 또한 전세 계약을 앞둔 지인이나 가족에게도 이러한 정보를 널리 공유하여 모두가 안전한 거래 문화를 만들어 가야 할 때입니다. 한 번의 부주의가 수년간의 고생을 부를 수 있기에, 예방은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.